Kolika je realna cena kvadratnog metra stana u nadrealnoj Srbiji?

10.03.2010. | Mladen Bogićević | Gradjevinarstvo.rs

Odgovor na pitanje iz naslova je jednostavan - realna cena kvadratnog metra stana, kao i svake druge robe, onolika je koliko kaže vlasnik. Ni viša ni manja. Na kupcu je da pristane na nju ili da traži dalje.

Cenu pre svega određuje odnos ponude i potražnje. Kvalitet i druge sitnice dolaze na red tek kada su ponuda i potražnja makar izjednačene.

Napomena: iako je tekst relativno sažet u odnosu na celu problematiku, pogledajte bar fotografije projekata iz sveta i pročitajte opise pored njih.

Zato, ako nameravate da kupite stan u Srbiji, možete da se žalite na lokaciju, kvalitet izvedenih radova i ugrađenih materijala, nedostatak parkinga ili odsustvo lifta, itd, ali, na kraju, moraćete da platite onoliko koliko vam traže ukoliko želite svoj stan (zapravo, tržište nekretnina degradirali smo do te mere da nas čini srećnim ako stan uopšte ima nekakve papire, ali to je već druga priča).

Izdvojeno iz teksta:

  • Kad bi bilo šta bi bilo... - „Dodatni pritisak na građevinsku industriju dodale su i izjave ministara koji svako malo najavljuju masovnu izgradnju socijalnih stanova. Izgrađeni stanovi ostali su na tržištu čekajući kupce koji čekaju jeftine stanove koje država obećava i počinje im gradnju, u novinama...“
  • Stan u Srbiji - politički korektan sinonim za stan u Beogradu - „Da li neko zaista misli da se subvencionisanje ili rasprava oko cena odnosi na „širom Srbije” ili samo na Beograd i, u manjoj meri ,na druge veće gradove? Ne. Zašto se onda o tome ne govori otvoreno? A zašto bismo?...”
  • Realno vs. Tržišno - „Da li cena kvadratnog metra u Beogradu treba da bude niža? Nebitno. Ona je uvek onolika koliko je neko spreman za nju da plati. Da li treba pomagati kupce subvencijama? Ne. Zašto bismo parama iz budžeta plaćali stanove na Voždovcu ili u sred Novog Beograda?...“
  • Masovna izgradnja malim i srednjim preduzećima - „Što je veće državno ulaganje to su veći i nepotrebni operativni gubici koji se pokrivaju iz budžeta. Javno-privatno partnerstvo kod nas još nije zaživelo ni na daleko manjim poduhvatima od nečega što se zove “masovna izgradnja socijalnih stanova” te je mala verovatnoća da ćemo ga uspešno primeniti na jednoj tako velikoj investiciji…”
  • Kolika je realna cena izgradnje stanova u Srbiji? -„Kada „najveći projekat na Balkanu“ zidate vanglom i mistrijom, a zidate, onda cena izgradnje ne može biti znatno niža. U Italiji na primer, oko 97% izgradnje zasniva se na prefabrikovanoj gradnji. Prefabrikovana gradnja zgrada je... Pa, učili smo u školi, stariji se prisećaju, a mi mlađi još je uvek nismo videli uživo...“
  • Realna cena kvadrata vs. Realna cena energije - „Dakle, računica establišmenta, mejnstrima, i računica naše mislilačke avangarde raspravljaju se oko sitnica. Kada se svi slažu (makar i u tome da energetska efikasnost nije važna) onda je jasno da iz te rasprave ne može izaći ništa valjano...“
  • Kolika je realna cena automobila? - „Ako uzmemo da svaki automobil Zastava 10 ima sledeće dimenzije: dužina 3.865m širina 1.660m dolazimo do toga da je površina automobila 6,416m2. To znači da se kvadrat automobila, ovog našeg, kreće od 1.324 do 1.606 evra po kvadratu. Dakle, razvijeno tržište nekretnina imaćemo onda kada dodatna oprema bude definisala cenu...“

Možete se uzdati i u najave državnih zvaničnika, špekulacije sa cenom kvadrata, masovne izgradnje koje samo što nisu počele, povoljnije kredite već od proleća, neke godine, kada se centrale banaka koje posluju kod nas malo oporave od krize u matičnim zemljama, ali, uvek ćete plaćati onoliko koliko vlasnik stana kaže da košta.

Naravno, možete sačekati bolja vremena. Kažu da ih ovde neki čekaju skoro čitavo stoleće. Možda se jednoj generaciji konačno posreći, kada bi bio slučaj da smo sve što je bilo do nas uradili, i sad nam samo sreća ostaje kao presudan faktor. Da li smo uradili?
 
Kad bi bilo šta bi bilo...

Putem medija zvaničnici često iznose ocene o realnoj ceni izgradnje kvadratnog metra stana koja je tri do pet puta niža od cene sa kojom se kupci sreću na tržištu (bar dok je tržišta i kupaca bilo).  


foto: socijalno stanovanje, Danska
ONV Arkitekter i Tegnestuen Mejeriet, 2008.

Predlažu se na raznim stranama i različiti koraci koje država treba da preduzme kako bi „realnu“ i tržišnu cenu približila jednu drugoj, špekuliše se sa uzrocima ovakvog stanja na tržištu i mesecima se najavljuje masovna izgradnja socijalnih stanova koja bi trebalo da smiri tržište nekretnina...

Ovakvo stanje, oprečne informacije, tvrdnje i demanti, najave i odlaganje, unose dodatni nemir i teret na tržište nekretnina u Srbiji ionako opterećeno opštim privrednim usporavanjem. Situacija u celoj privredi daleko je od stabilne, ali čini se da na opštu sliku u velikoj meri utiču i izmišljeni problemi.

Česta je ocena da nas je kriza samo očešala, pa čak i da realno nije stigla do nas, tj. da je njen najveći uticaj ovde bio u smanjenju investicija iz inostranstva (na koje se naša privreda u velikoj meri oslanja, a država im se bezrezervno nada).

Može se steći i utisak da su mnogi pod izgovorom svetske krize prestali da plaćaju dugovanja pokrećući time čitav lanac blokada računa. U ovome je, makar u građevinskom sektoru, država i sama imala velikog udela, mnogi tvrde i presudnog, višemesečnim neplaćanjem potraživanja izvođačima i podizvođačima radova dovodeći ih na ivicu propasti.

U intervjuu koji su za Build magazin juna 2009. godine dale sudije Trgovinskog suda u Beogradu, na pitanje trendova koji se mogu uočiti u sudskim predmetima, sudija i v.d. predsednika suda Stevo Đuranović, osvrćući se na današnje stanje odgovorio je kratko:

- Sadašnji predmeti gravitiraju ka čuvenim preprodajama stanova i neplaćanju za izvedene radove. Dakle, prostim rečnikom: danas niko ništa ne plaća... (ceo intervju možete pročitati na linku ovde https://www.gradjevinarstvo.rs/tekstovi/572/820/privredni-ex-trgovinski-sud-u-beogradu-sporovi-u-gradjevinarstvu-pravna-zas).

Dodatni pritisak na građevinsku industriju dodale su i izjave ministara koji svako malo najavljuju masovnu izgradnju socijalnih stanova. Izgrađeni stanovi ostali su na tržištu čekajući kupce koji čekaju jeftine stanove koje država obećava i počinje im gradnju, u novinama.

Iako su ministri, manje-više, bili oprezni u vezi sa cenama ovih kvadrata, njihove izjave koketirale su sa nadama potencijalnih kupaca. Mediji su te izjave, kao i kada je u pitanju svaka druga tema, najavili tako da zvuči „bombastičnije“ pa su mnogi stekli utisak da će kvadrat stana plaćati po ceni od 400, 500 ili 600 evra, tj. da će garsonjera koštati koliko nov automobil niže klase.


socijalno stanovanje, Hudson, Njujork (levo)
izvođač: Hudson Affordable Housing LLC (desno)

Sa druge strane stajali su investitori i izvođači radova koji su mesecima muku mučili da dobiju sve potrebne građevinske dozvole, zatim da izgrade objekte, a onda ih ponude po svojoj realnoj ceni na tržištu koje čeka „realnu“ cenu kakvu su im predstavili mediji.

Naravno, stajali su i oni drugi, daleko veći investitori, koji su relativno mirne duše mogli sačekati mere Vlade o subvencionisanju tržišne cene stambenog prostora kako bi, bez korekcije cena prema novonastalim okolnostima, prodali svoje stotine stanova (što se, za sad, i dalje nije dogodilo). O onim trećim, koji su prodavali isti stan više od jednom i nikada ga nisu izgradili, treba da se bave nadležne institucije, tj. istražni organi.

Istovremeno, u okviru 35. Međunarodnog sajma građevinarstva u Beogradu, 23. aprila 2009. godine održan je Okrugli sto na temu: Uticaj svetske ekonomske krize na građevinarstvo u Srbiji, u organizaciji Udruženja za građevinarstvo, IGM i stambenu privredu Privredne komore Srbije. Na njemu su spomenuti mnogi problemi i najavljeno je dosta od onoga što se dogodilo u narednim mesecima na tržištu nekretnina i u građevinskoj industriji (ceo tekst pogledajte na linku ovde https://www.gradjevinarstvo.rs/tekstovi/598/820/gradjevinarstvo-srbije-u-svetlu-globalne-krize-i-mera-vlade).

Tada je iznesen i problem nepovoljnih kredita u Srbiji, koji je podvukao i Mirko Petrović iz Građevinske direkcije Srbije. On je tada izjavio da:

- Direkcija trenutno ima oko 100.000m² stambenog prostora u različitim fazama izgradnje, a čak 30.000m² već mesecima čeka na kupce. Mi imamo sredstva da gradimo još i više, ali i završeni projekti koji su dostupni tržištu čekaju na vlasnike. Dogovor države i bankara je neophodan kako bi se omogućilo onima koji ipak mogu da odvajaju mesečnu ratu za stan, da to i učine. Ovako, tržište je u haosu, i gotovi stanovi širom Srbije su prazni.

Stan u Srbiji - politički korektan sinonim za stan u Beogradu

Ovde dolazimo do još jednog detalja preko kog svi žmureći prelaze - širom Srbije. Da li neko zaista misli da se subvencionisanje ili rasprava oko cena odnosi na “širom Srbije” ili samo na Beograd i, u manjoj meri ,na druge veće gradove? Ne. Zašto se onda o tome ne govori otvoreno? A zašto bismo?


foto: Tapestry, istočni Harlem, Njujork, izvođač Jonathan Rose Companies - dvanaestospratnica građena po srebrenom LEED standardu; 185 socijalnih stanova sa 750m² maloprodajnog prostora u prizemlju

To je samo jedan delić druge velike teme koja se ovde, po dobrom starom običaju, prećutkuje - migracija stanovništva ka većim naseljima (predgrađima) dešava se već decenijama stihijski. Ponekad malo jadikujemo za ugašenim selima, odlaskom mladih iz manjih mesta, i niko ne pokušava otvoreno da se suoči sa ovim problemom.

Čak nismo načisto ni sa tim da li ovu pojavu treba posmatrati kao problem koji treba rešavati, i na koji način: pokušajem da se proces migracije okrene na drugu stranu poboljšanjem uslova života u lokalnim zajednicama, ili pripremanjem centara opština i regiona da prime nove stanovnike. Naravno, u oba slučaja u računicu bismo morali ubaciti još jednu nepoznatu/nepriznatu - bela kuga i potencijalno ponovno iseljavanje stanovnika u inostranstvo u većem broju.

Na direktno pitanje u vezi sa ovim, u intervjuu za Build magazin, marta 2008. godine, Miodrag Vujošević,  viši naučni saradnik i predsednik Naučnog veća Instituta i koordinator za međunarodnu naučnu saradnju u Institutu za arhitekturu i urbanizam Srbije, rekao je:

- U poslednjih desetak godina Institut je uradio veći broj prostornih planova, na raznim nivoima planiranja, u kojima je definisan velik broj smernica za rešavanje problema koje ste Vi naznačili, kao i drugih problema, koji se ovde ne pominju. Takođe je realizovano i nekoliko naučnih istraživanja, u oblasti tzv. tehnološkog razvoja i u oblasti osnovnih nauka. U tim istraživanjima takođe je formulisano mnoštvo predloga u pogledu unapređenja sistema i prakse prostornog, urbanističkog, envajronmentalnog i drugog planiranja.

Nažalost, i jedni i drugi predlozi često su ignorisani od planskih, razvojnih i naučnih vlasti u Srbiji, na stranu to što se veoma malo, a ukupno nedovoljno ulaže u istraživanja, kao što i planske vlasti ne naručuju dovoljan broj prostornih i generalnih urbanističkih planova, pa ni onoliko koliko je propisano Zakonom. Primera radi, dosad je usvojeno svega 25 opštinskih prostornih planova… (ceo tekst pročitajte na linku ovde https://www.gradjevinarstvo.rs/tekstovi/125/820/gup-beograda-i-prostorni-plan-republike-srbije-%E2%80%93-miodrag-vujosevic-iaus).

Realno vs. Tržišno

Dakle, pravo pitanje nije cena kvadratnog metra, već cena kvadratnog metra u većim gradovima koje u Srbiji možemo prebrojati na prste jedne ruke („momka iz pilane“ dodali bi šereti).


foto: projekat Passivhaus stanovanja Eulachhof, Winterthur
zgrada sa MinergieP sertifikatom

Ovo je još jedna činjenica koja se ne pominje kada vodimo rasprave o ceni kvadrata. Oglušićemo se zato o „političku korektnost“ i u daljem tekstu veće gradove u Srbiji zvaćemo - Beograd.

Zatim dolazimo do još jednog, može se reći, apsurda u trenutnom viđenju stvari. Ovaj apsurd, pomenut na početku teksta, ogleda se u suprotstavljanju realne cene tržišnoj.

U savremenom svetu realna cena bilo čega je ona cena koju to, bilo šta, može postići na tržištu. Druga realna cena ne postoji (rasprave o tome da li je to dobro ili loše neće pomoći prilikom kupovine stana). Ovo pravilo važi svuda, od pijace u srpskoj varošici do najvećih svetskih berzi.

Iako se pomenute izjave ministara najčešće odnose na realnu cenu izgradnje (koja je tako predstavljena i sama problematična), a ne onu na tržištu, medijski manir zamagljivanja stvari unezverenom potencijalnom kupcu stana daje lažnu nadu (na primer, nikada se ne pominje cena zemljišta na kojoj je stan izgrađen, već se samo računa koliko košta sama gradnja, kao da se na oblacima zida).

Jednostavno, potražnja formira cenu ponude. Međutim, kada se tu umeša država, dajući subvencije za stanove koji koštaju oko 2.000 evra po kvadratnom metru, naravno, u Beogradu, i po uslovima kreditiranja koji te subvencije sipaju u džepove investitora i banaka, onda nema govora o boljim prilikama koje se najavljuju za kupce (mada ni ovaj pokušaj nije sjajno prošao).

Na Sajmu nekretnina i investicija (BelRE), novembra 2009. godine u Beogradu, podvučeno je da je samo nekolicina banaka zadržala stambene kredite u svojoj ponudi, i da se visina kamate kreće oko 10%. Kao razlog za to navedena je slaba konkurencija, a kao period kada se očekuje povratak konkurencije i smanjenje kamatnih stopa na 9 ili 8% pomenuto je proleće 2010. godine.

Da li cena kvadratnog metra u Beogradu treba da bude niža? Nebitno. Ona je uvek onolika koliko je neko spreman za nju da plati. Da li treba pomagati kupce subvencijama? Ne. Zašto bismo parama iz budžeta plaćali stanove na Voždovcu ili u sred Novog Beograda? Alternativa su socijalni stanovi, makar i u Beogradu, ali...


- socijalno stanovanje u komšiluku - Harmony Hills, Bugarska; cena dvosobnog stana oko 34.000 evra - potpuno opremljenog (levo)
- Harmony Hills, dobitnik međunarodne nagrade za projekat socijalnog stanovanja Best Affordable Development - Gold (desno)

Masovna izgradnja malim i srednjim preduzećima

Izgradnja Univerzitetskog naselja - Belville, projekta koji najviše liči na nešto što se zove „masovna gradnja socijalnih stanova“, protekla je u ogromnim mukama. Govoreći o tom projektu, na jednom od panela u okviru Međunarodnog Sajma nekretnina i investicija BelRE, održanom prošle jeseni (2008. godine) u Beogradu, Slobodan Mihajlović, direktor projekta, rekao je:

– Za realizaciju projekta koji ima 240.000m², sa poslovnim i rezidencijalnim jedinicama, i koji ispunjava sve standarde gradnje prema evropskim nivoima, morali smo da kontaktiramo sve segente ove industrije i sve segmente administracije, koji omogućavaju realizaciju takvih projekata… (ceo tekst možete pročitati na linku ovde https://www.gradjevinarstvo.rs/tekstovi/433/820/belre-2008-%E2%80%93-cekajuci-zakone).

Dakle, privatna kompanija, sa najjačim motivom - zaradom, imala je ogromnih problema da izgura jedan projekat ovakvih razmera, suočavajući se sa činjenicom da naša građevinska logistika više nije sposobna da izađe na kraj sa takvim zahtevima. Velikih izvođača nema, i svaki ozbiljniji projekat podrazumeva angažovanje velikog broja podizvođača u svim fazama izgradnje.


foto: Wentworth Commons, Čikago - četvorospratna stambena zgrada socijalnog stanovanja koja konkuriše za LEED sertifikat

Ovakve okolnosti zahtevaju vrhunski menadžment na projektu, a kada nema novca kao pokretača, teško je verovati da država može da obezbedi odgovarajuće upravljanje, presudno za uspeh.

Koncept javno-privatnog partnerstva (Public-private partnership - PPP) koji se primenjuje širom sveta, upravo je i nastao zbog činjenice da kvalitet upravljanja projektima drastično opada kada iza njega stoje državne institucije.

Što je veće državno ulaganje to su veći i nepotrebni operativni gubici koji se pokrivaju iz budžeta. Javno-privatno partnerstvo kod nas još nije zaživelo ni na daleko manjim poduhvatima od nečega što se zove “masovna izgradnja socijalnih stanova” te je mala verovatnoća da ćemo ga uspešno primeniti na jednoj tako velikoj investiciji (pod uslovom da je zaista ozbiljno razmatramo).

I, to bi otprilike bili trenutni realni problemi kada se priča o realnoj ceni stambenog kvadrata. Možemo biti maliciozni i dodati im pitanja restitucije (povraćaja zemljišta), uređenja katastra, izradu GIS-a, i naravno, energetske efikasnosti.

Elem, prosečan kvadrat stana u Srbiji troši pet ili sedam ili deset puta više energije nego kvadrat stana u razvijenim zemljama Evrope. Koliko će energije trošiti masovno izgrađeni stanovi? Decembra 2009. godine Belville je dobio prve stanovnike pa ćemo uskoro moći dobiti prve rezultate potrošnje i uporediti ih sa standardima Zapadne, Centralne Evrope ili Skandinavije. Naravno, kada bi nas to kojim slučajem zanimalo…

Kolika je realna cena izgradnje?

Sve prethodno navedeno samo je skica pratećih problema koje treba da imamo u vidu kada govorimo o realnoj ceni kvadratnog metra stana u Srbiji. Cena izgradnje po kvadratu najmanji je problem u svemu. Zapravo, trebalo bi da bude kada bi postojali ozbiljni standardi gradnje i kada bi postojeći propisi bili poštovani.


foto: Gish Apartments, San Hose, Kalifornija - 35 stanova zelene gradnje socijalnog stanovanja sa poslovanjem u prizemlju - jedini projekat socijalnog stanovanja u SAD koji je dobio LEED zlatne sertifikate za novoizgradnju i za stambenu zgradu (LEED for Homes i LEED NC Gold certification)

Ukoliko možete dobiti upotrebnu dozvolu za objekat koji ima termoizolacioni sloj od 5cm, a u Srbiji možete, naravno da ćete biti konkuretniji od onih koji zidaju po propisima. Kada bespravno dodate sprat (a dodate, i legalizujete!) konkurentniji ste od onih koji zidaju po urbanističkim propisima. Bolji ste od konkurencije i kada isti stan istovremeno prodate više puta, kada prodati stan ne izgradite i sa ionako slaboplatežnog tržišta opljačkate jednog kupca...

Kada najveći projekat na Balkanu zidate vanglom i mistrijom, a zidate, onda cena izgradnje ne može biti znatno niža. U Italiji na primer, oko 97% izgradnje zasniva se na prefabrikovanoj gradnji. Prefabrikovana gradnja zgrada je... Pa, učili smo u školi, stariji se prisećaju, a mi mlađi još je uvek nismo videli uživo, osim naravno objekata završenih u godinama oko našeg rođenja.

Tehnološki, naše građevinarstvo daleko je od nivoa na kom je bilo sedamdesetih. Masovna izgradnja stanova nema smisla bez prefabrikacije. Prefabrikovani objekti u Srbiji danas svode se na dva tipa: jednoporodična stambena montažna kuća sa krovom na četiri vode (pogledati više na linku ovde https://www.gradjevinarstvo.rs/tekstovi/746/820/montazne-kuce-u-srbiji-bez-krova-na-cetiri-vode-i-sajkacom-na-slemenu-da-li-je) ili montažna hala od čelika ili betona. Trećeg tipa nema.

Sve u svemu, cena same izgradnje opterećena je:

  • opštim stanjem u privredi i slabom kupovnom moći (posebno osetno od kraja 2008. godine)
  • procedurom za dobijanje svih dozvola koja iscrpljuje izvođače
  • neuređenim zemljišnim knjigama i sistemom zastarelih propisa
  • mogućnošću da se bude investitor bez kapitala, i izvođač bez ikakve licence ili bilo čije garancije kupcima (ta garancija može doći od države, nezavisnog sistema sertifikacije, klastera, udruženja...)
  • nepostojanjem beneficija za graditelje koji prevaziđu osnovne propisane standarde, kao i nepostojanjem pouzdanog sistema za određivanje kvaliteta gradnje
  • slabim obrazovanjem tržišta koje ne prepoznaje i ne zahteva osnovni kvalitet (na primer: staro-novo, parket-laminat, demit-opeka, itd), pa čak ni legalnu gradnju
  • slabom ponudom na tržištu koja izjednačava cenu stanova koji su odavno amortizovani i novogradnje
  • kvalitetom, tipom i opremom novogradnje koja, i u varijantama koje se tržištu predstavljaju kao luksuzne, ima daleko lošije karakteristike i od brojnih socijalnih stanova u EU
  • nelojalnom konkurencijom koja obilato koristi stanje u struci i na tržištu
  • tehnološkim jazom koji stoji između naših izvođačkih kapaciteta i nivoa koji je neophodan za masovnu izgradnju
  • nauređenim sistemom oporezivanja sirovina i gotovog proizvoda...

Predstavnik urbanističkog zavoda grada Moskve je jeseni 2008. godine u Beogradu izazvao smeh prisutnih na BelRE panelu kada je rekao da se građevinska dozvola dobija za dva meseca. Zbunjen reakcijom slušalaca objasnio je:

- Ali Moskva je veliki grad i mnogo se gradi, pa nam je teško da obradimo sve zahteve za kraće vreme - ovo je pratio još jedan smeh i objašnjenje da je ovaj period u Beogradu šest puta duži, i više.

Kada realna cena izgradnje podrazumeva samo cenu izgradnje i ništa više (lokacija, dozvole, tržišnu cenu gotovog stana, itd), tada je definisana jasnim ali mnogobrojnim faktorima: cenom projekta, količinom materijala, cenom ugrađenih materijala, sistema, opreme... Do tada, realna cena izgradnje ne postoji i određuju je faktori koji nemaju veze sa samom građevinskom industrijom.

Realna cena kvadrata vs. Realna cena energije

Kvadratni metar stana u Srbiji zahteva četiri puta više energije od kvadrata u Skandinaviji ili Centralnoj Evropi - tj. predstavlja četiri puta veći trošak tokom veka upotrebe. S obzirom da nekretnina menja vlasnika nakon deceniju ili više, ova razlika na godišnjem nivou množi se sa 10, 15, 20, 40...

Naravno, ukoliko ste jedini koji misli da će cena energije ostati na istom nivou u godinama i decenijama pred nama.


foto: snimak termovizijskom kamerom zgrade izgrađene po PassivHaus standardu

Čak i oni najglasniji pobornici realne cene kvadrata zaboravljaju u tu svoju „realnu cenu“ da uvrste i ovu računicu. Dakle, računica establišmenta, mejnstrima, i računica naše mislilačke avangarde raspravljaju se oko sitnica. Kada se svi slažu (makar i u tome da energetska efikasnost nije važna) onda je jasno da iz te rasprave ne može izaći ništa valjano.

Možemo i dalje... Šta će biti sa tim kvadratom za 30 ili 50 godina? Koliko će materijali u, i na njemu, uticati na zdravlje onih koji svakodnevno na njemu provode? Da li će u, i na njemu, moći da izdrže 10 ili 20 ili 50 godina? Koliko će to koštati naš zdravstveni sistem? Koliko će uticati na produktivnost ljudi i izazvati potencijalnih gubitaka BDP-a?

Koliko će puta morati da se vrši rekonstrukcija, popravke, koliko će đubreta sa tog kvadratnog metra biti poslato na deponije (u najboljem slučaju)? Koliko će to opterećivati državnu kasu, energetski sistem, ekološku sliku...?

Kolika je realna cena automobila?

I na kraju, ono najbesmislenije u čitavoj priči u vezi sa cenom kvadrata kod nas... Cena kvadrata stana zapravo je jedinica koja donekle pojednostavljuje komunikaciju na tržištu, ali niko ne kupuje kvadratni metar nego stan. Stan je gotov proizvod. To je ono čime se trguje. Kakve to sad veze ima?

Pa ima veze utoliko što ne bismo gubili vreme raspravljajući o trivijalnostima kada bismo posmatrali celu sliku. Gotov proizvod podrazumeva toliko faktora u sebi koji mu definišu cenu da je besmisleno na kraju podeliti je brojem kvadrata i tako, i samo tako, o proizvodu pričati.

Uzmimo za primer automobil, ovaj naš: cena zastave 10, sa PDV-om, kreće se (npr. po jednom izvoru) od 8.494 do 10.309 evra - zavisno od opreme. Ako uzmemo da svaki automobil Zastava 10 ima sledeće dimenzije: dužina 3.865m širina 1.660m dolazimo do toga da je površina automobila 6,416m². To znači da se kvadrat automobila, ovog našeg, kreće od 1.324 do 1.606 evra po kvadratu.

Dakle, razvijeno tržište nekretnina imaćemo onda kada i dodatna oprema bude definisala cenu.


foto desno: socijalno stanovanje, Izola, Ofis Arhitekti, Slovenija

Dodatna oprema u građevinarstvu jeste: lokacija (pristup saobraćajnicama, prisustvo industrije, ponuda potrepština u bližoj okolini, zelenilo, obrazovne i zdravstvene ustanove, sport i rekreacija, druge prednosti: vodene površine, blizina industrije, zagađenje bukom, itd), zatim potrošnja energije, zdraviji materijali, kvalitetnija stolarija, savremenije instalacije, i... još mnogo toga drugog.

Kada kupci budu vodili računa o svakoj od ovih stavki, kada ih investitori nateraju da vode računa o svakoj od ovih stavki, kada na tržištu bude više kupaca kojima socijalni stan ne zadovoljava potrebe, kada se država ne bi mešala na tržište, tada bismo mogli da govorimo o realnim-realnim cenama.

Do tada, kome treba, neka se i dalje za slavskim trpezama, kafanskim i kuloarskim pričama, bavi realnom cenom kvadrata... Kupac će i biti pred osnovnim izborom na tržištu:

- Košta koliko ja kažem da košta, a ti uzmi ili ostavi.

 

Komentari: 3

Mirjana 14.04.2010 13.42.43

Odlicno iskustvo! Gde moze da se nabavi prirucnik o gradnji...pomenute firme nema na netu.

milivoj 28.03.2010 14.06.29

Na ovu temu pokusacu sto krace da odgovorim na pitanje sa sledecom pricom:

Kucu u SR.Kamenici sam zavrsio 2009 godine,a izradio sam po receptu francuskih ARTIZANA_graditelje ECO individualnih kuca,gde sam u svim zidovima, tavanici, kosini krova medjuspratnoj konstrukciji od drvenih greda upotrebio mesavinu zemlje, kreca, vode i BALIRANE slame tako,da se posle susenja napravljenih blokova i ploca dobila mera da je tezina m3 suve mase oko 320 kg i veoma dobra termicka i zvucna izolacija kuce, bruto povrsine u dva nivoa 188m2.

Blokove sam uradio u reziji, imao sam moju slamu i zemlju i vodu jedino sam kupio povremeno dva radnka i tako osigurao male trokove za grejanje cele kuce.

Prica: u toku gradnje moje kuce, nabavio sam knjigu sa kompletim opisom o potrebi vrsti i kolicune za sve materijale zatim potrebnu snagu po danima rada i vrst radova stim da se kuca zavrsi za 18 dana sa i uz pomoc jednog gradjeviskog eksperta i mobe.

Knigu sam dao da procita i kopira Dipl gradj Ing koji je radio na mojoj kuci, s tim da mi da ponudu za kucu
koja je predmet u pomenutoj knjizi. Kuca je 90°/° od bala slame,nesto drvene gradje za grede i sl i posle 10 dana vracajuci knjigu rekao mi je da bi tu prizemnu kucu sa nesto manje od 200m2 napravio sa svojim materijalom i radnom snagom za 16.500 Evra.

Kuca je komforna, sa svim sadrzajima, kao i one sa kamenom i ciglom, ali kaze da tu kucu ne bi prodavao po recenom iznosu no vise jer se nesto mora i zaraditi ali na trzistu bi imao posla do mile volje.

Pozdrav od Milivoja

Miloš 21.03.2010 16.44.56

Zanimljiva analiza , svaka čast na širini razmišljanja i iskrenosti.

TEKSTOVI /iz kategorije/


ISTAKNUTE FIRME /iz kategorije/


Anketa

Kojom vrstom toplotne izolacije je izolovan vaš stan/kuća?
Mićo 20.11.2019.
Ko to kaže da je most graditi pored mosta j...
Invekta 18.11.2019.
Odlično rešenje, olakšava posao, a efekti s...
boki 14.11.2019.
kao prvo idealno ravnih dasaka iz paleta je...
Nemanja Rodić 05.11.2019.
Bravo,molim vas da pošaljete ekipu da okrpi...
Maja 19.10.2019.
Gde mogu da nabavim ovakav beton? I po koj...