Mnoge agencije za nekretnine izbegavaju da prodaju stanove u procesu legalizacije iako mnogi javni beležnici overavaju ovakve kupoprodajne ugovore uz napomenu. S druge strane, savet advokata je da se nikada ne ulazi u nekretninu koja nema „čiste" papire.
Satelitski snimci su otkrili milione nelegalno izgrađenih objekata (kuća, vikendica, trafika, poslovnih objekata), koji su „mrtav kapital", jer na njih ne može da se podigne hipoteka, niti da se koriste za startap biznis. Pošto ovi stanovi i kuće zvanično ne postoje, njihova cena je niska.
Na osnovu ranije važećih zakona, u Republici Srbiji je podneto 812.991 zahteva za legalizaciju, a doneto je 151.000 pozitivnih rešenja o legalizaciji. U Ministarstvu građevine kažu da je, od kada je stupio na snagu Zakon o ozakonjenju objekata, popisano 1.630.658 nelegalno građenih objekata i doneto 179.291 rešenje o ozakonjenju. To znači da i dalje više od dva miliona objekata nije legalizovano (tačnije 2.113.358) a ukupno je doneto 330.291 rešenje o legalizaciji.
Ipak, svi ovi objekti se nalaze na tržištu i nude se kupcima. Često se među oglasima za stanove i kuće mogu naći i nekretnine stare više od 40 godina koje nisu uknjižene i ne postoje u katastru. Ovakve nekretnine su jeftinije od uknjiženih, pa se mnogi i dalje odlučuju za ovako rizičan potez.
Naime, prema Zakonu o prometu nekretnina javni beležnici mogu da overe kupoprodajni ugovor o nekretnini koja je u procesu legalizacije, uz napomenu da je proces u toku. Međutim, svaka gradnja bez dozvole je i krivično delo i nije sigurno kako će se završiti ishod legalizacije izvesne nekretnine.
Ilustracija (www.pixabay.com)
Međutim, neuknjižene nekretnine se mogu prodavati i kupovati pod određenim uslovima. Prvi uslov je da se utvrdi ko vodi postupak legalizacije: investitor, skupština stanara ili sam vlasnik nekretnine. Ove informacije se mogu dobiti u Zavodu za urbanizam i ukoliko je zahtev predat, treba preći na sledeći uslov - u kojoj je fazi legalizacija i da li je podneta sva neophodna dokumentacija (jer su to dodatni troškovi)? Tu se može doznati i zašto nije do sada nekretnina uknjižena i da li je uopšte dozvoljena gradnja na toj lokaciji?
Ko se odluči da kupi nekretninu koja je u fazi legalizacije mora da nabavi i dokument koji je dokaz vanknjižnog vlasništva. Kod nelegalnih kuća važno je videti i dokument čije je zemljište na kojoj se nekretnina nalazi.
Dakle, kupovina nelegalnih nekretnina donosi mnogo rizika, a najveći je da objekat nikada ne bude legalizovan i, na kraju, srušen. Zbog toga mnogi kupci potpisuju predugovore sa prodavcima kojima se ostavlja obaveza da ozakone nekretninu o svom trošku ili se umanji cena objekta za taj iznos. U svakom slučaju, treba angažovati stručno lice koje će dobro uraditi pravni deo. Nelegalne nekretnine su nekada i upola jeftinije od legalnih, pa uz dobrog advokata i ispravnu dokumentaciju posle ozakonjenja objekat može da se proda i vlasnik zaradi.
Pošto kupac, pravno gledano, nije vlasnik sve dok ne dobije papir o upisu nekretnine u katastar, većina i dalje, uprkos nižoj ceni, kupuje legalne objekte.
Treba imati u vidu da kupovina nelegalnog objekta zapravo ne predstavlja kupovinu stana, već građevinskog materijala, koji samo izgleda kao stan. Da bi to što izgleda kao stan zapravo i postalo stan, potrebno je da se završi postupak legalizacije i isti upiše u važeću evidenciju katastara.
Beležnici overavaju ugovore o kupoprodaji nelegalnih objekata, ali za overu traže potvrdu organa koji obavlja legalizaciju da je postupak u toku. Ovo uverenje otklanja samo jednu dilemu - da postupak nije okončan odbijajućim rešenjem. S obzirom na to da se predmeti vrlo sporo rade, kako će i kada biti završen postupak, zavisi od čitavog niza neizvesnih okolnosti (na čijem zemljištu je objekat izgrađen, da li postoji prema urbanističkim uslovima mogućnost da se ta vrsta objekta ozakoni na toj parceli, pitanje vlasništva na samoj nepokretnosti...).
