Nova mera Narodne banke Srbije o povećanju obaveznog učešća za stambene kredite sa 10 na 20%, prema obrazloženju guvernera, doneta je da bi se sačuvala stabilnost bankarskog sektora. Ona bi, međutim, ozbiljno mogla da ugrozi građevinarstvo, budući da u uslovima smanjene tražnje za stanovima dodatno urušava tržište nekretnina. Istina, ona se ne odnosi na subvencionisane kredite, čiji korisnici će do prvog stana i ubuduće moći da dođu uz 10% učešća. Ali njih je tek petina u odnosu na sve korisnike stambenih zajmova.
O tome kako ova mera utiče na bankarsko tržište i kako će se odraziti na građane, koji uzimaju kredite i građevinarstvo, za dnevni list Politika govorili su Petar Stefanović, predsednik odbora Udruženja finansijskih organizacija Privredne komore Beograda (PKB) i direktor KBC banke, i Dragan Grujić, direktor Građevinske direkcije Srbije, koja u Beogradu gradi oko 3.500 stanova uz pomoć države.
Petar Stefanović i Dragan Grujić
Kako komentarišete meru NBS o povećanju učešća za stambene kredite za 10 na 20% i šta se njome želelo postići?
Stefanović: "Ovu meru doživljavamo kao zaštitu od potencijalnih rizika. Opšta konstatacija odbora PKB-a, koji je više puta razmatrao stanje u bankarstvu, jeste da je bankarski sektor u Srbiji izuzetno zdrav i vitalan za razliku od realnog sektora. MMF je izvršio stres-testove za naše banke i zadovoljan je onim što se tiče likvidnosti i adekvatnosti kapitala. Ali, to ne ne znači da u narednom periodu neće doći do prelivanja krize iz realnog u bankarski sektor."
Znači, delite mišljenje guvernera da ova mera jača bilanse banaka i sprečava nerazumno odobravanje kredita bez adekvatne vrednosti zaloga?
Stefanović: "Da, ta mera je isključivo u funkciji zaštite banaka od potencijalnih rizika i preterane zaduženosti. Jer, svi dobro znamo kako je počela svetska ekonomska kriza. Puna su nam usta bila sekjuritizacije, odnosno stavljanja jednog objekta kao instrumenta obezbeđenja za više delatnosti u bankarstvu. Kada je u jednom trenutku došlo do kolapsa, kriza je nastupila u Americi, a potom se prenela i na Evropu."
Grujić: "Ne mogu da se složim sa obrazloženjem. Ovom merom je, pre svega, naneta šteta običnim građanima. Naročito onima koji žive u unutrašnjosti Srbije gde ne postoji novogradnja. A novosagrađenih stanova nema u 80% gradova. Građani koji tamo žive neće moći da podignu subvencionisani kredit, sa učešćem od 10% i moraće da uplate dvostruko više para. Zato smatram da je ova nova mera NBS-a ogroman udarac građanima u manjim mestima. Ona će u u drugom talasu urušiti i tržište nekretnina u Beogradu, Novom Sadu i još nekoliko većih gradova, koje je ionako već urušeno."
Da li je ova mera došla u pravi čas budući da je broj odobrenih stambenih kredita pao za 15% u odnosu na isti period prošle godine?
Stefanović: "Podsetiću vas da je kriza počela u Americi zbog nedovoljne zaštite od rizika. Tamo je bankarstvo bilo prepušteno tržištu, u Evropi je koliko-toliko utegnuto, a u Srbiji je preutegnuto. Naše banke su dosta zdrave i centralna banka hoće da ih zaštiti od potencijalnih rizika. U zemljama u okruženju, kao na primer u Mađarskoj, učešće građana za stambene kredite je 40%."
Grujić: "Nemoguće je porediti stanje u Srbiji i Americi. Čak i poređenje Srbije s Mađarskom, koja je prezadužena zemlja, jeste takođe neprimereno. Možemo da se poredimo s Bosnom i Hrvatskom ili nekom sličnom zemljom. U te dve zemlje, recimo, ne postoji učešće za stambene zajmove. Što se tiče rizika, smatram da su građani najmanji rizik. Oni otplaćuju izuzetno nepovoljne i skupe bankarske kredite, koje je nemoguće vraćati, imajući u vidu visinu plata. Naši građani su prošli najgori mogući stres. Izdržali su jačanje švajcarskog franka i uspeli da sve vreme otplaćuju kredite za stanove koje su pre 2-3 godine papreno plaćali po ceni i od 2.000 evra za kvadrat. Optužiti građane da će oni da izazovu stres – potpuno je nerealno."
Kako reaguju građani koji su rezervisali stanove u beogradskom naselju Stepa Stepanović, koje gradi država i nameravaju da ih plate iz kredita?
Grujić: "Neki su obezbedili dodatni novac za učešće. Ne znam kako. Verovatno su pozajmili. Ali, siguran sam da će interesovanje za kupovinu stanova opasti bar za dvadesetak odsto. Ovo je državni projekat koji istovremeno ima i socijalnu dimenziju. U naselju Stepa Stepanović će u različitim fazama gradnje biti uposleno 30.000 ljudi. Sa 10 miliona evra, koji se isplaćuje za PDV, i 50 miliona evra, koji odlaze na plate radnika, zaista je neprimereno urušavati ga."
Stefanović: "Ne bih se složio sa ocenom da se novom merom centralne banke narušava projekat. Banke će sigurno da podrže projekat kroz stambene kredite."
Kako se projekat ne narušava ako građani ne mogu da kupe stanove?
Stefanović: "I pre ove mere, sve banke su imale klauzule učešća od 10 ili 15%. A za građane, koji prvi put kupuju stan i koji su mlađi od 45 godina, uslovi su nepromenjeni. Oni, kao i ranije, daju 10%. Pitanje je koga mi to hoćemo da zaštitimo ovom merom. Mislim da je glavni razlog, za eventualno smanjenje zainteresovanosti kupaca za nove stanove, pad kupovne moći građana."
Grujić: "U naselju Stepa Stepanović oko 150 kupaca je platilo stanove u gotovini. To su ređi slučajevi, budući da smo do sada zaključili 900 kupoprodajnih ugovora. Dakle, pričamo o ogromnoj većini građana koji jedino uz pomoć kredita mogu da dođu do krova nad glavom. Po meni, to im ne treba otežavati. Ova mera bi bila opravdana da je doneta 2008. godine kada je raslo tržište. Sada kada je na dnu i kada nema dovoljno interesenata donosite meru da se to ubije. Nemaju svi 20% za učešće. Kako će neko u Prokuplju ili Kraljevu sa platom od 30.000 dinara da uštedi za učešće?"
Prema podacima NKOSK, 55% korisnika kredita u Srbiji ulaže više od 20% u kešu.
Grujić: "Statistika sve trpi."
Stefanović: "Mislim da je prosečno učešće, bar u banci koju vodim, oko 15 do 20%. Ne bih želeo da nam se ponove devedesete godine. Zato je uvedena ova mera. Ali mislim da ona nije dugog veka, mada ne mogu da prognoziram koliko će dugo trajati."
Ali, u ovom trenutku mera NBS-a je u koaliciji s namerom Vlade Srbije da pomogne građevinskom sektoru u koji je investirala 500 miliona evra. Pojednostavljeno rečeno, ispada da NBS onemogućava državu da proda stanove.
Stefanović: "Ne bih ulazio u to."
Grujić: "Ovom merom najmanje je ugrožen državni projekat u naselju Stepa Stepanović, ali svakako je otežana situacija. Premijer je obećao da će povećati subvencije."
Subvencionisani krediti učestvuju samo sa 23% u ukupnom broju odobrenih kredita.
Grujić: "Ogroman je broj zainteresovanih za stanove na mestu bivše voždovačke kasarne i sigurno će se od 14.000 prijavljenih naći 3.500 ljudi koji mogu da kupe stanove. Nova mera neće ugroziti ni gradnju državnih stanova u beogradskom naselju Dr Ivan Ribar."
Kako će se ona odraziti na privatne investitore?
Grujić: "Naneće im veliku štetu. Pogotovo onim malim investitorima koji su gradili zgrade od tri do pet hiljada kvadrata, koji su u to ušli 2007. i 2008. godine, zadužili se kod banaka, skupo platili zemljište i sada ne mogu da prodaju stanove. To pravi probleme i bankama, jer ne mogu da prodaju stanove. Narušava se celokupno tržište. Građevinci ostaju bez posla i pravi se začarani krug za kojim nema potrebe. Da nije bilo ovog državnog projekta šta bi se dogodilo sa građevinskom operativom? Koliku štetu bi naneli bankama? Zamislite da imate celu privrednu granu, koja zapošljava 100.000 ljudi ispred Vlade Srbije. Uposleni su i dobijaju plate na ovom i drugim projektima, koje je vlada pokrenula. Zahvaljujući ovome, srpska operativa je među jedinima u okruženju i Balkanu koja beleži rast."
Stefanović: "Banke su podržale ovaj državni projekat. Podržavamo privredni ambijent, ali ne učestvujemo u njegovom kreiranju. Za to ne treba okrivljavati banke."
Jeste li učestvovali na tenderu za kreditiranje naselja Stepa Stepanović?
Stefanović: "Banka u kojoj radim bila je inicijator uključivanja u projekat. Nismo našli interes u ovoj fazi kao i velika većina banaka. Ali, hoćemo da učestvujemo u narednim fazama."
Zašto su samo domaće banke videle interes?
Grujić: "Domaće banke su dale kamate oko 10%, dok strane uopšte nisu pokazale interesovanje za takav vid finansiranja. Centrale stranih banaka ne odobravaju novac za projektno finansiranje. U Austriji, Nemačkoj ili Grčkoj nema stanogradnje i oni ne mogu da shvate da se samo u Srbiji gradi. Prosto, niko ne shvata da Srbi rade nešto pametno i da su pronašli mehanizam za spas građevinske operative. U Španiji je, recimo, šest miliona ljudi ostalo bez posla. To je bio veliki šok. Svi su se uplašili. Mi od šoka iz devedesetih nismo stigli da se zadužimo, tako da nismo prezadužena zemlja."
Stefanović: "Banke su procenile da je prisutan veliki rizik. Možda ne veruju da se u Srbiji nešto radi. Zaista nismo imali nikakav dogovor, ali je moguće da su se strane banke uplašile."
Investitori visoke cene kvadrata već godinama pravdaju skupim kreditima. Ima li prostora za snižavanje kamata za projektno finansiranje?
Stefanović: "To jeste sigurno jedan od faktora, ali nije jedini. Kamate jesu visoke, ali to je cena rizika koju plaćamo. Sa smanjenjem rizika, one bi trebalo da počnu da padaju. Strah me je da je tržište zasićeno. Imamo neka loša iskustva i mislim da projektno finansiranje nije za nas."
Grujić: "Projektno finansiranje nameće toliko teške uslove za investitore da to niko ne može da izdrži. Kamate su više od 10%. Zato privatni investitor, da je, recimo, zidao naselje Stepa Stepanović, kvadrat ne bi mogao da proda ispod 1.500 ili 1.600 evra po kvadratu. Zahvaljujući pomoći države, koja je subvencionisala kamatu, uspeli smo da izguramo cenu od 1.250 do 1.290 evra po kvadratu."
Pošto nova mera NBS-a treba da doprinese stabilnosti i smanjenju rizika u finansijskom sistemu, da li kamate za stambene kredite mogu biti snižene?
Stefanović: "Sa smanjenjem rizika i povećanjem učešća sigurno u narednom periodu treba očekivati manje kamate."
Kada i za koliko?
Stefanović: "Po mom mišljenju, 6 ili 7% je prevelika kamata za stambeni kredit. Ako iznosi 3 do 3,5 u Evropi, nema razloga da u Srbiji bude viša od 4,7 do 5%. Očekujem snižavanje u narednom periodu."
Grujić: "Odlična je vest da banke hoće da snize kamate. Ali, poučen prethodnim iskustvom, ne mislim da će to za građane biti nešto dramatično."
Šta ćete ako propadne građevinska privreda i ako ne budete imali kome da dajete kredite?
Stefanović: "Realni sektor je već počeo da pritiska i guši bankarski sektor i prirodno je da se zaštiti."
Grujić: "Po meni je najvažnije da se uposle ljudi, primaju plate i da privreda radi. To je ključni interes svih građana u ovoj zemlji. NBS je nezavisna finansijska institucija, što se na primeru ove mere vidi. Ali dodatno smanjivati tražnju u uslovima kada je ona na najnižem nivou, ipak je neprihvatljivo."
Da li je opalo interesovanje za komercijalnim kreditima od kada je počela da se primenjuje mera NBS-a o povećanju učešća?
Stefanović: "Nema dana kada ne primim bar po jedan zahtev za kredit ili za adaptaciju. Prevashodni cilj ove mere je očuvanje vitalnosti banaka."
