Građevinska industrija u Srbiji je tokom 2009. godine pretrpela ozbiljan udarac ekonomske krize nakon već poodmaklog procesa otvaranja tržišta i jačanja konkurencije. Obim poslova u niskogradnji opao je 50 odsto u odnosu na 2008. godinu, za koliko je opao i izvoz domaćeg građevinskog materijala, dok je visokokogradnja gotovo zamrla.
Nekada jedna od vitalnijih privrednih grana u Srbiji - građevinarstvo sada čini svega tri odsto od BDP-a zemlje u odnosu na nekadašnjih 10 odsto. Broj zaposlenih u građevinskoj industriji je između 85.000 do 125.000 ljudi - zavisno od sezone - u preko 3.000 preduzeća.
Najveći, odnosno najneposredniji problem građevinske operative je nelikvidnost jer pojedinim preduzećima država na ime izvedenih radova duguje oko 100 miliona evra, navode u Privrednoj komori Srbije (PKS).
Oglas
Goran Rodić, sekretar Udruženja za građevinu Privredne komore Srbije (PKS), rekao je za Betu da bi za dve do tri godine Srbija mogla da ostane bez većih domaćih građevinskih preduzeća ukoliko ne dođe do suštinskih promena u državnoj politici preka sektoru. U tom slučaju bi preuzimanje tržišta od inostranih firmi dovelo do skoka cena usluga za 30 do 40 odsto.
Od srpskih građevinskih firmi koje su preživele sankcije iz 90-ih godina prošlog veka i opstale nakon perioda privatizacije mnoge i dalje imaju problem zastarevale tehnologije i opreme, kao i manjak obrtnog kapitala. Sve to im znatno smanjuje konkurentnost u dobijanju poslova, uprkos čestom spuštanju cena usluga.
Srpske građevinske firme intenzivno pokušavaju da pojačaju svoje prisustvo u inostranstvu, bilo da je u pitanju povratak na neka od unosnih tržišta na kojima su bile prisutna pre ratova i sankcija ili potpuno nova - na Bliskom istoku, pre svega u Dubaiju, Kataru i Abu Dabiju. Među ostalim mogućnostima jesu i poslovi u Alžiru, kao i u Iranu, gde država planira izgradnju stanova za preko 70 milijardi dolara.
Glavna prepreka za srpske firme u dobijanju inostranih poslova jesu neophodne bankarske garancije. Rodić iz PKS očekuje da država Srbija formira Garancijski fond koji bi davao bankarske garancije srpskim preduzećima za poslove u inostranstvu.
U Srbiji se u bliskoj budućnosti očekuju građevinski poslovi u vrednosti od oko 20 milijardi evra. To su poslovi na transportnim koridorima 10 i 7, na autoputu prema Crnoj Gori, u stambenoj izgradnji, ali i na izgradnji prečišćivača vode i uređenja rečnih slivova. Evropska unija će nesumnjivo učestvovati u tim projektima jer je zainteresovana za Koridor 7 - vodeni put Dunavom dužine 2.300 kilometara.
Ostaje i večito pitanje regulative i uslova pod kojima se objavljuju tenderi u Srbiji. U PKS smatraju da sadašnji tenderi u startu eliminišu domaće firme.
Dugovanja i planovi
Na žalbe putara da im likvidnost i opstanak zavisi od isplate dugovanja države, ministarka za Nacionalni investicioni plan (NIP) Verica Kalanović kaže da će država pokušati da dugove za poslove od novembra 2007. godine pa do 2009. godine isplati do juna 2010. godine. Ona je precizirala da se pojedini planirani projekti u NIP-u odbacuju jer za njih nema novca, i to je već bio slučaj u ovoj godini posle rebalansa budžeta kojim su smanjena sredstva za izgradnju nekih putnih pravaca.
U svakom slučaju, u 2010. godini se ne očekuju veća državna ulaganja, osim u projekte infrastrukture (putni pravci i mostovi).
Istovremeno, i domaće i inostrane firme se nadaju poslovima na osnovu bilateralnih ulaganja i finansiranja, kao što je ambiciozno najavljeni plan o srpsko-kineskoj saradnji da se napravi novi most u Beogradu preko Dunava.
Most između naselja Borča i Zemuna, prema dogovoru sa kineskom stranom, počeo bi da se gradi polovinom 2010. godine, a bio bi završen do 2013. Most bi koštao 170 miliona evra, od čega bi 25 miliona evra obezbedila Republika Srbija, a ostatak od 145 miliona evra bio bi kredit od "Eksim banke". Dužina mosta biće 1.507 metara, a gradiće se i 21,6 kilometara pripadajućih saobraćajnica.
Predugovorom koji je potpisan tokom novembra ove godine predviđeno je da kineska kompanija "Čajna roud and bridž korporejšen" ima obavezu angažovanja srpskih građevinskih kompanija kao podizvođača i korišćenja domaćeg građevinskog materijala u ukupnoj vrednosti 45 odsto projekta, precizirao je ministar ekonomije Srbije Mlađan Dinkić. Kredit Srbiji od "Eksim banke" imao bi grejs period do tri godine i rok otplate od 15 godina.
Srpski ministar ekonomije je takođe izjavio da Srbija nije preterano zadužena zemlja jer javni dug iznosi 32 odsto bruto domaćeg proizvoda, pa će država nastaviti da se zadužuje u inostranstvu radi realizacije infrastrukturnih projekta.
Ministar za infrastrukturu Srbije Milutin Mrkonjić je potvrdio za Betu da će se u narednih nekoliko godina uglavnom raditi na koridoru 10. Za taj putni pravac od Horgoša na granici sa Mađarskom preko Beograda i dalje ka jugu Srbije obezbeđeni su krediti od svetskih banaka u visini od 1,5 milijardi evra, a radovi na koridoru 10 bi trebalo da budu završeni do kraja 2012. godine.
Inostrani igrači u Srbiji
Jedan od većih stranih građevinara u Srbiji je austrijski "Por" (PORR), čiji je trenutno najveći projekat u zemlji izgradnja mosta preko Save u Beogradu od 118 miliona evra. "Por" je dobio posao u konzorcijumu sa SCT iz Slovenije i DSD "Bruckenbau" GmbH iz Nemačke.
Most je ukupne dužine 929 metara i širine 45 metara, sa šest saobraćajnih traka, dva koloseka za šinski saobraćaj i dve pešačko-biciklističke staze. Glavni raspon će iznositi 376 metara, a pilon će dostizati visinu od 200 metara.
Propusna moć mosta biće oko 12.000 vozila na sat i činiće deo unutrašnjeg magistralnog prstena koji će spajati periferne delove sa centrom Beograda. Rok za izgradnju mosta je 40 meseci od potpisivanja ugovora, koji je sklopljen u aprilu 2008. godine.
"Por" je imao velikih problema oko propale koncesije za autoput između Horgoša na granici sa Mađarskom do Požege u zapadnoj Srbiji. Nakon neuspešnih pregovora sa vlastima u Srbiji, koncesioni ugovor vredan 1,5 milijardi evra raskinut je, ali kompanija i dalje smatra Srbiju jednim od značajnijih tržišta i spremna je da gradi razne objekte - od puteva, zgrada, energetskih projekata do zaštite životne sredine.
"Por" je inače bio i glavni izvođač radova za šoping centar "Delta siti" u Beogradu ukupne površine 89.000 kvadratnih metara. Radovi su trajali od oktobra 2006. do novembra 2007. godine.
"Por" je učestvovao i u izgradnji Univerzitetskog sela u Beogradu koje se prostire na 13 hektara. Austrijanci su dobili i koncesiju na 25 godina za deponije u dva grada u Srbiji - Leskovcu i Jagodini.
Budući da u regionu opada investiranje u stambenu izgradnju, očekuje se da će "Por" u 2010. godini fokusirati na izgradnju u javnom sektoru i na infrastrukturnim poslovima.
Stambena izgradnja
U 2008. godini u Srbiji je izgrađeno 18.000 stanova, a u 2009. godini dvostruko manje, dok je u 2007. godini izgrađeno oko 19.000 stanova.
U Privrednoj komori Srbije veruju da bi ponuda stanova na tržištu bila veća ukoliko bi se brže dobijale građevinske dozvole, na koje se sada čeka i do 400 dana, što poskupljuje cenu kvadrata. Oni takođe priželjkuju i smanjenje PDV za materijal za stambenu izgradnju sa 18 odsto na četiri odsto.
Potencijalna tražnja za stambenim prostorom u Srbiji je i dalje velika jer mnogi građani i dalje žive kao podstanari ili kod roditelja. Međutim, prosečna plata u Srbiji je oko 330 evra i u naredne dve do tri godine se ne očekuje znatan skok ličnih primanja.
Za razliku od nekih razvijenijih i liberalnijih tržišta, u Srbiji i dalje važi ograničenje o uslovima za dobijanje stambenih kredita, sa ciljem da se spreči prekomerno zaduživanje. Na primer, i uz eventualnu subvenciju kamate od države za nov dvosoban stan u Beogradu i kredit banke od 75.000 evra (sa učešćem države do 20.000 evra) uslovljena minimalna zarada domaćinstava je oko 950 evra. Za nove stanove koji su nešto jeftiniji u unutrašnjosti i kredit od 50.000 evra minimalna uslovljena zarada je 340 evra, ali su van Beograda i plate znatno niže.
Subvencionisani krediti se odobravaju na 30 godina, uz povoljnost da nema kamate do kraja oktobra 2012. godine, kao i poslednjih pet godina otplate kredita.
Međutim, i sredstva koja vlasti odvajaju za subvenciju ovakvih kredita su ograničena - u 2009. godini su iznosila ukupno 5,83 miliona evra, što je dovoljno za subvencionisanje svega 300 stanova.
Takođe, same banke klijentima preporučuju da se mogu zadužiti do polovine svojih mesečnih primanja samo ukoliko im otplata te rate ne predstavlja problem. Rate se otplaćuju u dinarima za kredit određen u evrima, tako da se mesečne rate povećavaju kad god dinar oslabi prema evru, a tu su i drugi vanredni troškovi kao što je revizija hipoteke, koja je oblik obezbeđenja banke.
Goran Dugandžija iz Odbora za građevinu u PKS kaže da je pitanje koliko dugo će država moći da subvencioniše kupovinu stana (sa učešćem države od 20 odsto), tako da će morati da se nađe i neki drugi model kako bi se podstakla kupovina stanova.
Takođe, euribor može biti drugačiji za dve do tri godine, pa se može dogoditi da uz pomoć subvencija kupljen stan u otplati ne bude tako povoljan kao što je to sada slučaj, smatra Dugandžija.
Inače, PKS nedavno je na svom sajtu objavila listu 1.200 legalnih stanova koji se nude na prodaju, a tokom prikupljanja te ponude ponovo se došlo do toga da je veliki problem ilegalna gradnja stanova u celoj Srbiji. Ta izgradnja ne puni budžet, a posledica je da lokalne samouprave često nemaju para za kanalizacionu mrežu i drugu infrastrukturu.
Poslovnog prostora u Srbiji ima, prema oceni građevinara, za sada dovoljno, računajući bivše tržne centre i mogućnost prenamene objekata propalih društvenih preduzeća. S druge strane, veliki problem u vreme krize predstavlja relativna slaba kupovna moć stanovništva, te relativno slaba osnova za podsticaj tražnje za poslovnim prostorom.
Strana ulaganja i reforme
Cena zemljišta u Srbiji nije toliko povoljna kao što se to misli i jedan značajan broj stranih investitora (property developers) preusmerio se na tržište Rumunije i Bugarske i za sada je odustao od većih ulaganja u Srbiju, kaže Dugandžija.
On dodaje da je u Srbiji bilo više stranih investitora koji su došli još 2000. godine, ali su shvatili da su stajali u mestu i odustali su od daljeg ulaganja u Srbiju.
Velika svetska imena građevinarstva (primer povlačenja francuskog "Vinčija" iz Srbije) još uvek zaobilaze Srbiju, što bi trebalo da bude signal državi da bitno prilagodi i izmeni poslovni ambijent, "bez želje da se samo na brzinu uzmu pare", ocenio je Dugandžija.
Savet stranih investitora (FIC) dostavio je Vladi Srbije oko 120 predloga za reformu zakona koji suvišnim administriranjem usporavaju poslovanje. Prema rečima ministra Dinkića, većinu predloga Vlada prihvata zajedno sa reformom 197 podzakonskih akata iz sedam različitih oblasti.
Preporuka FIC-a je, između ostalog, da se dovrši giljotina propisa i da se javna preduzeća obavežu na plaćanje dobavljačima u roku od 60 dana kako država ne bi i dalje bila najveći generator nelikvidnosti.
Uz ocenu da u unapređenju investicione i poslovne klime u Srbiji u proteklih godinu dana nije bilo većih pomaka, da su "poboljšanja manja nego što su mogla da budu i definitivno manja u odnosu na ono što je potrebno da bi se privuklo više investicija", da su uslovi poslovanja u nekim segmentima čak i pogoršani, najnovija bela knjiga Saveta stranih investitora (FIC) počinje zapravo ponavljanjem najvažnijih prošlogodišnjih preporuka.
Tu spada ubrzanje reformi kako bi se popravili uslovi poslovanja i Srbija približila Evropskoj uniji, stvaranje uslova za uređenu konkurenciju i obezbeđivanje jednakih prava svim učesnicima. Takođe se zahteva i nastavak reforme obrazovanja kako bi se obrazovni sistem prilagodio potrebama privrede i stimulisanje razvoja primenjene nauke.
Tri ključna stuba razvoja na kojima strani investitori u Srbiji i dalje insistiraju jesu infrastruktura, oblast nekretnina i izgradnje, ljudski resursi i tržište rada.
Kada je reč o nekretninama i gradnji, država u nekim segmentima još uvek određuje cene umesto tržišta, lizing nekretnina je još u povoju. Neophodno je da se proces izdavanja dozvola uprosti, da se razmotri mogućnost smanjenja naknade za uređenje zemljišta i drugih početnih, kao i operativnih troškova izgradnje.
Jedan od bitnih faktora je i da se konačno usvoji zakon o restituciji, donese zakon o upravljanju i održavanju stambenih zgrada, zakon o lizingu, i da se završi projekat katastra.
U FIC-u insistiraju i na dodatnom smanjenju troškova radne snage smanjenjem poreza i doprinosa radi podsticaja otvaranja novih radnih mesta i smanjenja rada na crno.
Ministarstvo prostornog planiranja Srbije razmatra mogućnost da se uskoro ponudi novi program subvencionisanja radi podsticaja građevinske industrije, ali takav da država preuzme deo obaveza (iz kredita) za projektno finansiranje domaćih građevinskih kompanija, kazao je Dugandžija.
Srbija bi što pre trebalo da donese i sprovede Zakon o lizingu nepokretnosti jer se on pokazao kao najbrži i najjeftiniji finansijski servis u svetu i u regionu kod kupovine stana. Investitori bi u tom slučaju mogli da prodaju stanove na odloženo plaćanje, a rata ne bi prelazila iznos prosečne podstanarske kirije, smatra Dugandžija.
Potrebno je da država razmisli i na koji način je moguće smanjenje poreskih opterećenja jer se novi stan danas u Srbiji pri kupoprodaji oporezuje sa stopom od osam odsto, dok je porez na prenos apsolutnih prava za stari stan 2,5 odsto.
