Kupiti stan ili kuću u Srbiji danas je sve samo ne lako. Taman ste našli poželjnu kvadraturu po iole razumnoj ceni, za koju ćete moći da otplatite kredit do kraja života, izborili ste se sa agencijom za promet nekretnina, angažovali ste službu za selidbe da prenese tonu vaše stare odeće, obuće i pokućstva i mislili ste da ste sve uspešno završili. Kad – sačekala vas je nova mina.
Ilustracija (www.pixabay.com)
Kupljeni stan ne možete da upišete u katastarske knjige jer vam je kupoprodajni ugovor sastavljao notar, a ne advokat! Doduše, u nekim katastarskim opštinama ovo može da vam se desi, a u drugim ne. Jer, neki katastri prihvataju javnobeležničke zapise kao zadovoljavajuću formu javne isprave, dok se drugi, u strahu od krivičnih prijava koje podnose advokati, ne usuđuju da to čine.
Opšti haos i anarhija nisu rešeni ni posle niza sastanaka koje su imali čelnici „Republičkog geodetskog zavoda“ (RGZ) sa „Javnobeležničkom komorom“ i „Advokatskom komorom Srbije“.
- „Republički geodetski zavod“ je povodom problema oko upisa ugovora o prometu nepokretnosti između poslovno sposobnih lica sačinjenih u formi javnobeležničkih zapisa zauzeo stav da službe za katastar samostalno procenjuju da li su ugovori u formi zapisa javna isprava podobna za upis u katastar – kaže predsednik Javnobeležničke komore Miodrag Đukanović.
To u praksi znači da od dobre volje službenika katastra zavisi da li ćete ono što ste kupili moći i da legalizujete u knjigama nekretnina ili nećete.
Prema informacijama „Javnobeležničke komore“, većina službi za katastar nepokretnosti još nije zauzela nikakav stav, dok manji broj njih vrši upis prava na osnovu notarskih zapisa.
One katastarske opštine koje ne upisuju ugovore u formi zapisa (u Beogradu je takvih šest opština, a u Srbiji daleko više), predmete drže po strani i čekaju da rukovodstvo RGZ prelomi – da li da ih upisuju ili ne. Rukovodstvo i načelnici po opštinskim jedinicama se nećkaju, jer direktoru Zoranu Popoviću za 20 dana ističe mandat vršioca dužnosti. Čeka se odluka Vlade, da li će mu se produžiti mandat ili će biti izabran novi direktor.
Notari tvrde da je zakon izričit – upis u katastar vrši se na osnovu privatne ili javne isprave, a notarski zapis je javna isprava. Tokom pregovora sa čelnicima RGZ sve vreme su isticali da nijednim važećim propisom, nijednoj kategoriji građana, nije zabranjeno sačinjavanje ugovora, pa je apsurdno da bude jedino njima. Posebno zato što im je povereno vršenje javnih ovlašćenja i potvrđivanje ugovora (solemnizacija). Takođe, isticali su da Zakon o obligacionim odnosima predviđa da ugovorne strane mogu predvideti i strožu formu od one koju predviđa zakon, a to je JB zapis.
U „Advokatskoj komori“ tvrde pak da je Zakon o javnom beležništvu, koji je menjan posle četvoromesečnog štrajka advokata, kao i set takozvanih notarskih zakona, jasan i nedvosmislen: notari mogu samo da potvrđuju, odnosno solemnizuju ugovore, nikako da ih sastavljaju!
- Znamo za novonastalu situaciju u kojoj je svakoj pojedinačnoj službi katastra prepušteno da odluči da li će upisati kupoprodajni ugovor u formi notarskog zapisa ili neće. Potpuno je jasno kakav je haos to stvorilo, a na kraju će Ministarstvo građevine i urbanizma morati da odlučuje po žalbama – kaže Jasmina Milutinović, predsednik „Advokatske komore Čačka“ i šef pregovaračkog tima sa Ministarstvom pravde tokom štrajka.
Ona dodaje da službe katastra ne gledaju zakonitost, već samo ispunjenost opštih uslova (da li nepokretnost postoji, da li je upisana, da li im se dostavlja javna isprava...). Pri tom im je nebitno da li je ta javna isprava ugovor koji su sastavili advokat ili privatno lice, pa ga notar potvrdom preveo u javnu ispravu, ili je to javnobeležnički zapis.
- Tokom štrajka smo se izborili da privatno-pravni poslovi takvi i ostanu, da ne budu ukinuti i prevedeni u javne. Službe katastra koje priznaju notarske zapise krše zakon i zato ćemo u svakom pojedinačnom slučaju podnositi krivične prijave protiv službenika katastra i osporavati zakonitost za svako takvo pojedinačno rešenje pred sudom – dodaje Jasmina Milutinović.
Ako sud donese presudu u korist advokata, ona će biti obavezujuća pravna praksa i za druge sudove i za katastre. O daljim koracima odlučiće Upravni odbora „Advokatske komore Srbije“.
Beležnici hoće odgovore
Notari su od RGZ, pozivajući se na Zakon o dostupnosti informacija od javnog značaja, tražili odgovore na nekoliko pitanja: koje službe katastra sprovode uknjižbe na osnovu javnobeležničkih zapisa, a koje ne; koliko je u svim službama za katastar nepokretnosti posle 23. januara, kada je počela primena Zakona o izmenama Zakona o javnom beležništvu, primljeno zahteva za uknjižbu na osnovu JB zapisa, i koliko je rešenih; koliko takvih zahteva nije rešeno...
Takođe, tražili su na uvid instrukcije koje su čelnici RGZ poslali službama katastra, kao i informaciju o broju pritužbi građana ili advokata povodom upisa notarskih zapisa.
